שלום וכט”ס
במענה לשאלתך
צריך לבדוק איזה סוג חוזה חתמתם ביניכם, ואבאר דבריי, ישנם כמה סוגי חוזי מכר, והנפוץ ביותר אצל העו”ד, מהות החוזה הינו התחייבות של המוכר למכור והתחייבות של הקונה לקנות, ובפועל עד למסירת החזקה אינו אלא התחייבות (והכסף נחשב כהלוואה ע”פ ההסכם,) ולכן במקרה שמתגלה במהלך תקופה זו ליקוי שלא בגרימת המוכר (וכן אינו בלאי סביר) הדבר נחשב לשינוי, והקונה יכול במידה וירצה לבטל את ההסכם מאחר והוא התחייב לקנות דירה ללא ליקוי במעלית, וככל וידרוש הקונה ביטול ההסכם יצטרך המוכר להשיב את הכספים, (ולפעמים המוכר לא איכפת לו בביטול העיסקה אם יש לו קונה אחר) אולם אין ביכולתו לחייב את המוכר לתקן את הליקוי, מאחר והמוכר גם לא התחייב לתקן כי אם למכור את הדירה ולמסרה במועד מסירת החזקה.
אך ישנם חוזים שונים בהם מנוסח סעיף נוסף שנכתב שהמוכר מתחייב למסור את הדירה כפי מצבה בעת ראיית הדירה ע”י הקונה, ואזי הדין שהוא אכן חייב, וישנם חוזים שמפורט שם שככל ויהיו הוצאות מהרכוש המשותף לאחר מועד החתימה יחולו על הקונים, (ויש בכך גם קצת הגיון כי בפועל הושבח הנכס המשותף במעלית עם רכיב מתוקן יותר ומאחר והושבח הנכס של הקונה דבר שלא היה בטרם המכירה א”כ יש קצת הגיון לחייבו)
כמו”כ ישנם חוזים המנוסחים בצורה של קנייה ומכירה בפועל בהתאם לסכום ששולם ע”י הקונים (ואזי הכספים אינם נחשבים להלוואה) ובמקרים אלו הדין שונה ולכן יש לבדוק את החוזה ולראות איזה סוג הסכם נחתם בין הצדדים.
בברכה
(מקורות: ש”ך חו”מ סי’ כא’, ובזה גם הט”ז ביו”ד סי’ רלו’ יודה, שו”ע חו”מ סי’ רלב’ ס”ה ששם מדובר במכירת נכס בפועל ולא בהתחייבות. עמק המשפט ח”א סי’ לז’, עמק המשפט שכנים סי’ נה’.)