שלום רב,
קצת רקע.
אנחנו דיירים בשכונה חדשה הבנין התחיל להתאכלס לפני כחצי שנה ועדיין איננו מאוכלס במלואו.
וועד הבית מורכב משני משפחות האחת חרדית והשניה חילונית אבל רוב הדיירים הינם ככל הנראה חרדים.
השאלות כדלהלן:
על פי חוק המקרקעין סעיף 58 יש לשלם וועד בית לפי גודל הדירה.
הואיל והשכונה היא מרוחקת מהעיר ומעורבת. וועד הבית דורש תשלום כל דירה באופן שווה. כיצד יש לחלק את תשלומי וועד הבית נכון לעכשיו?
כמה זמן ראוי להודיע מראש על אסיפת דיירים?
הואיל וחלק מהדיירים אינם מתגוררים כמו כן בתקופה שלפני אכלוס הבנין ניתנו הודעות על אסיפת הדיירים במייל בלבד ולפעמים אף ניתנה הודעה במרחב הקולי אבל בהפרש של מספר ימים. יודגש כי המרחב הקולי פותח בשיתוף ועבור וועד הבית אבל נראה שמיעטו בחשיבותו ומיעטו להשתמש בו- על כן האם יש תוקף חוקי לאסיפות שיש חשש שחלק מהדיירים לא שמעו כראוי על הזימונים לאסיפה?
האם צריך לפרט את הנושאים של האסיפה בהודעה על האסיפה?
מי רשאי להעלות נושאים לדיון באסיפה והאם ניתן לדון בנושאים שלא פורטו בהודעה?
האם מותר לקבל החלטות על ידי קיבוץ חתימות אחרי האסיפה שבה רק הוצגו הדברים בראשי פרקים על ידי טופס באינטרנט?
האם מותר לקבל החלטות באסיפת הדיירים על סמך דיונים שנידונו בוואטסאפ שלחלק מהדיירים אין גישה אליהם? כיצד יש להתייחס להחלטות שנתקבלו בצורה כזו?
חלק מאסיפת הדיירים התקיימו שלא באופן פרונטלי(זום) או באופן פרונטלי חלקי ועל כן חלק מהשכנים איבדו בהם ענין כי לא היה ניתן לדבר כראוי-האם ההחלטות שנתקבלו בהם יש תוקף?
האם שכן שאינו נהנה מהוצאות מסוימות או שנהנה בשיעור מופחת (כגון דירה שעומדת ריקה עד שישכירו אותה)- מהו שיעור ההשתתפות שעליו לשלם(אם בכלל) עבור הוצאות הבנין השוטפות כמו חשמל,ניקיון,מעלית?
במענה לשאלותיכם,
א. חלוקת התשלום: על פי החוק אכן חלוקת התשלום היא בהתאם לגודל הדירה כפי שצוין בשאלה, אמנם המנהג בריכוזים החרדיים על פי רוב הוא לשלם שווה בשווה, גם באיזורים חילוניים הדבר מקובל, כל עוד ודמי הועד הינם סמליים, והפער בין הדירות הוא לא כל כך גדול, אבל בבניינים רבי קומות שגובה דמי הועד הוא גבוה, וכן הפער בין הדירות הוא גבוה, מקובל לחלק בהתאם לגודל, גם באיזורים החרדיים, דרישת הועד לחלק בהתאם לגודל צודקת, כל זמן שלא נעשה שינוי בתקנון של הבניין. ניתן לעשות אסיפת דיירים ולהעלות את הנושא לסדר היום, וללכת אחר רוב הדיעות. ההגיון בחלוקה שווה בשווה מאחר וקשה להתחשבן לפי הגודל, אם יש פער גדול בין הדירות, מומלץ לחשב לפי מסלולים, כלומר, דירה עד גודל 80 מ"ר, סך ____. עד גודל 120 מ"ר, סך _____. עד גודל 150 מ"ר, סך ____. וכד' [כמקובל בשטחים מסחריים]
ב. אסיפת דיירים: כאמור, כל זמן שלא השתנה התקנון המצוי, זה התקנון הקובע, ושם נכתב שיש להודיע על כך לכל הפחות 4 ימים קודם האסיפה, ההודעה צריכה להיות במקום בולט ונראה לעין, כמו כן בהודעה צריך להירשם הנושאים העומדים על סדר היום, ולא ניתן להעלות נושא שלא הוזכר במודעה, [וההגיון בזה כי יתכן שיש דייר שלא בא לאסיפה מחמת שהנושא לא רלוונטי בשבילו, ולאחר מכן מעלים נושא אחר שכן רלוונטי בשבילו,] אמנם על הוספת נושאים בסדר היום, ניתן להודיע רק יום אחד קודם.
1. הודעות מייל, אם לכל הדיירים יש מייל שימושי, ניתן לסמוך על זה, אבל אם יש חלק מהדיירים שלא מגיבים או רואים כל הודעה לא מספיק עד שתהיה הודעה במקום בולט,
מרחב קולי, אם כולם מקשיבים להודעות, כנ"ל, וניתן לבדוק זאת על ידי מנהל המערכת אם אכן כולם מקשיבים להודעות.
2. כל שכן רשאי להעלות נושאים לסדר היום, ובלבד שניתנה על כך הודעה, כאמור, אם ועד הבית לא משתף פעולה עם דייר מסויים, ולא מוכן להעלות את הנושא, או לרשום אותו בהודעה, יעשה זאת השכן בעצמו.
אסיפת דיירים מעכבת והיא צריכה להתבצע דווקא באסיפה פרונטלי כשכולם רואים זה את זה, ואז יש תוקף לרוב דיעות, אבל בקיבוץ חתימות בטופס דיגיטלי או בדיון בוואצפ, אין שום תוקף לרוב, לא על פי הלכה, [ולא על פי החוק,] כי יש חשיבות שכל דיעה תיאמר בצורה שניתן להשתכנע ממנה, וזה ניתן לעשות רק בדיון פרונטלי.
3. לפי התקנון צריך שישתתפו באסיפה לכל הפחות 50% מהדיירים, ואם לא באו, ניתן לקבוע מועד חדש שבו דרוש לכל הפחות 33% מהדיירים, לפי הלכה אם ההודעה נמסרה כראוי ובפרסום ניתן להעביר החלטות גם במיעוט הנמצאים והרוב מהם נחשב לרוב של כל הדיירים, אבל כאמור לעיל כל זמן שלא נעשה שיני בתקנון המצוי, הוא מחייב.
ג. דירה ריקה: מצד הדין על הוצאות שוטפות כניקיון וחשמל וכד', פטור, ועל הוצאות אחזקת\השבחת הרכוש המשותף [ההוצאות המקובלות,] חייב, אבל מאחר וקשה לחשב כמה בדיוק עבור כל דבר, מקובל להוריד סכום מסויים, יש אומרים 20 % ויש אומרים 50%. מן הראוי להעלות את הנושא על סדר היום ולהתפשר בזה. הגדרת דירה ריקה, יש אומרים חודש, ויש אומרים שישה חודשים, וזה גם נושא שצריך להעלות על סדר היום ולהתפשר אולי על 3 חודשים.
