אדם שחתם אצל מתווך לצורך שכירות דירה, ותוך כדי שהוא בדק את הדירה הוא שאל את בעל הדירה אם שייך גם לקנייה, ותוך שבוע חתמו חוזה מכר על הדירה, וכעת בא המתווך ותובע תיווך על קניית הדירה. וכנגדו טוען החותם שהחוזה לא מחייב לשלם תיווך על קניית הדירה אלא על שכירות. האם נכון לומר סברא שאמנם בתור פועל הפעולה לא נעשתה, אבל בתור יורד לשדה חברו שלא ברשות הרי למעשה הוא השביח והוא השיג לו דירה לקניה ויתחייב לשלם לו או לא.
למעשה תלוי הדבר מה כתוב בהסכם בין הקונה למתווך, דאם כתוב שם במפורש שגם על קנייה יתחייב לשלם תיווך כנהוג, יש לחייבו כפי שהתנה, ואף אם יטען שלא שם לב למה שכתוב אין בטענתו כלום. ואם לא מוזכר בהסכם שום דבר מענין קנייה של הדירה אלא על השכירות גרידא, לא מגיע למתווך שכר על קניית הדירה, ולגבי החלק של השכירות בתיווך יש שהסתפקו בדבר, וראוי להתפשר.
תפקידו של המתווך הוא לגשר בין המוכר (או המשכיר) לקונה (או לשוכר) או להיפך, ועל כך הוא מקבל שכרו שהוא ממציא מידע חיוני הנצרך לקונה או למוכר, וזה תפקידו כ'מתווך' בין שני הצדדים. באופן ששכר אותו הלקוח אז הוא בגדר 'פועל', ואם הוא בא מעצמו לתווך לחבירו בדבר שצריך תיווך, חיוב התשלום הוא מדין 'יורד לשדה חבירו', כמבואר בביאור הגר"א (חו"מ סימן פז ס"ק קיז, וסימן קפה ס"ק יג). יעו"ש. ונפק"מ שאם הוא בגדר 'פועל' והבטיח לו שכר עבור טרחתו, הרי הוא משלם לו שכר טרחו, וכן במקומות שאין מנהג ידוע שלא לשלם כשהעסקה לא הגיעה לידי גמר, כמבואר בפת"ש (סימן רסד ס"ק א). יעו"ש. ואם הוא בגדר 'יורד' אם לא יצאה לפועל העסקה אין הוא צריך לשלם לו כלל, שהרי לא נהנה מטרחתו, כמבואר בפסקי המשפט (סימן קפה אות א). ועוד כתב בפסקי המשפט (סימן רסד אות ז) דכיום אין נהוג לשלם למתווך כשלא הצליח להביא לידי גמר אפילו כששלח אותם להציע, אבל באופן שהשדכן עמל וטרח הרבה והשידוך כמעט הגיע לידי גמר, יש שנותנים לו סכום מסוים כפיצוי וכו'. יעו"ש. ולענין הנידון דידן, תלוי הדבר מה כתוב בהסכם בין הקונה למתווך, דאם כתוב שם במפורש שגם על קנייה יתחייב לשלם תיווך כנהוג וכו', אם כן יש לחייבו אף אם יטען שלא שם לב למה שכתוב, כמבואר בתשובת הרשב"א (ח"א סימן תתקפה), ובשו"ע (סימן מה סעיף ג) וברמ"א (סימן סח סעיף ב). יעו"ש. ואכמ"ל. ואם לא מוזכר שם שום דבר מענין קנייה של הדירה אלא על השכירות, נראה לעניות דעתי בפשיטות דלא מגיע למתווך שכר על כך היות וכלפי מכירה של הדירה הוא אינו בגדר פועל ולא יורד לשדה חבירו, וכמבואר בשו"ת אבני נזר (חו"מ סימן לו) אשר נשאל גבי שדכן אחד שידך לגביר אחד שידוך עבור בנו עם בת גביר אחד ועשה כל התפעלות ושתדלנות כראוי לשדכן הגון, וקירב דעתם ואחר כך שידך אבי הבת את בתו עם אחר. אך להגביר הזה היתה בת צעירה ממנה ובאו אח"כ שדכנים אחרים עד שגמרו שהשתדך אבי הבן עם עלם זה בעצמו לבת הגביר הזה הצעירה. ועתה תובע השדכן הראשון שדכנות בטענותיו כי פעולתו היתה ניכרת שעיקר הדבר לקרב שיהי' המחותנים ראויים להתחתן מצד מעלתם ומצד עושרם ויחוסם וטיב העלם. ובתוך הדברים כתב האבנ"ז: גם זאת נ"ל כי אצל צד הכלה ודאי אין מגיע לשדכן הראשון כלום. כי זה פשוט שחיוב שדכנות חל על החתן והכלה כי להם עשה הטובה רק שהמחותנים משלמים עבורם ובנ"ד שלא נתכוון שדכן ראשון לעשות טובה לצעירה כי נתכוון לגדולה ובגרמא נעשה טובה לצעירה אין מגיע לו ממנה כלום וכו'. עכ"ד יעו"ש. ובקובץ הישר והטוב (חכ"ב עמ' קמב-קמג) כתב הרה"ג רבי שמעון רוסק שליט"א, שדברים אלו שייכים גם לענין תיווך, שאין לחייב קונה או מוכר בתשלום תיווך אלא אם כן עבודת התיווך נעשתה ישירות אליו, ולא שהתועלת הגיעה אליו בדרך של גרמא. וכמו כן צריך שעבודת התיווך נעשתה ע"ד לקבל את התמורה מזה שהעבודה נעשתה לתועלתו וכו'. ובאופן שהמתווך התכוין לתווך בעסק אחד ולמעשה יצאה לפועל עסקה אחרת, הרי שלגבי עסקה זו שיצאה לפועל לא התכוון המתווך לתווך ולקחת עבורה כסף, ולא מגיע לו עליה כלום. וכמו כן לגבי המקרה של קניית דירה שנמשכה משכירות עסקה זו נחשבת כחדשה, ואין המתווך כ"א כגורם שתצא לפועל, ולא מגיע למתווך שכר טרחה וכו'. עכ"ד יעוש"ב. וכן כתב הרה"ג רבי מנחם מנדל שפרן שליט"א בקובץ הישר והטוב (ח"ה עמ' ל) מאחר שלא נהנה הראשון מהמידע שקיבל ממנו אינו חייב לשלם לו שכר, וכמו כן השני שלא נהנה ישירות מהמתווך ולא נתכוין המתווך להנאותו אינו חייב לשלם לו שכר וכו'. יעוש"ב. והכא בנידון דידן התועלת הגיעה בדרך של גרמא, ולא נעשתה על דעת לקבל שכר על מכירה אלא על שכירות, (אלא אם כן יש ראיה בכתב או בעדים אחרת). וכן העלה בשו"ת שערי שלמה (חו"מ ח"ב סימן קג אות ג-ד): מתווך שהציע דירה לשכירות, ואחר כך קנה דירה זו אין צריך לשלם לו דמי תיווך של מכירת הדירה, וצריך ביאור אם צריך לשלם לו לפי החלק של שכירות הדירה, וראוי להתפשר בזה. ואם התנה עימו להדיא בתנאי שמועיל ע"פ תורה, שישלם לו דמי תיווך על כל הרווחים שיבואו מהיכרות ביניהם, חייב לשלם לו וכו'. עכ"ד. וע"ע בשו"ת אבן שהם [וינמן] (סימן לח). וכן כתב בשו"ת שבט הלוי (ח"י סימן רסח): דלא עשאו שליח אלא לשכירות של זמן, א"כ לא נתחייב לו דמי תיווך של מכירה, ואם שע"י שליחותו נעשה עדיף מיני' להועיל למשלח שרצה להרויח ע"י שכירות ומכ"ש ע"י מכירה, מכ"מ המתווך הי' רק גורם בעקיפין דהא מסתמא לא ידע כלל דהמשלח רוצה למכור, ובודאי מטיבים עמו, אבל דמי תיווך צל"ע לדינא. עכ"ד.